Dans le billet sur l'immobilier publié ici, j'avais indiqué la baisse sans précédent des taux, pour expliquer les reccords inégalés de l'immobilier. Voici par l'immage la variations des taux depuis un an, aux USA et en Allemagne (le pays le mieux noté de l'Europe). C'est extrêmement spectaculaire.

Les gouvernements font tout pour que l'inflation reprenne, ou plutôt pour tenter d'éviter la déflation, qui serait une catastrophe économique majeure (connue en 1929). La conséquence immédiate, c'est que la baisse des taux a entrainé mécaniquement la hausse des prix de l'immobilier.

Que convient-il de faire dans un tel environnement ? Emprunter est-il souhaitable ?

La réponse est: OUI. Pour ceux qui peuvent investir sur long terme, il faut absolument le faire, sans hésiter, car:

1/ Les taux sont bas et ne pourront à terme que remonter. Avoir un emprunt protège cntre le risque inflationniste: Quand l'inflation reprendra, on remboursera en monnaie de singe.

2/ C'est une épargne forcée, qui pour les cigales permettent de s'enrichir sans avoir à explicitement mettre de coté. Cela est souvent utilisé aussi pour l'immobilier par nature, puisque cela concerne de grosses sommes que le particulier ne possède pas forcément.

En le faisant pour un achat immobilier, 2 "nouveaux" avantages apparaissent également:

A/ La réduction d'impôt sur les emprunts (qui va disparaitre en 2011 pour les achats de logements à titre d'habitation principale, mais qui restera valable sous forme de déduction pour les investissements locatifs)

B/ La protection financière familliale, via l'assurance décès obligatoire. Cette assurance permet d'assurer un capital à son conjoint en cas de décès avant le remboursement complet de l'emprunt.

... et un inconvénient:

C/ En cas de revente, si les taux reprennent, il est à parier que le prix de revente sera inférieur au prix d'achat, faisant enregistrer une moins-value au propriétaire. Ce que l'on a gagné en empruntant à taux faible se retourne alors contre le vendeur du bien, avec un effet de massue....

En conclusion, si emprunter pour investir est une excellente opportunité actuellement, elle ne l'est pas pour de l'immobilier d'habitation qui patira du renversement prévisible de tendance sur les taux.

Vous souhaitez savoir combien vous pouvez emprunter ?

Vous voulez connaitre les taux proposés actuellement pour un achat immobilier suivant la durée ?

Vous vous demandez s'il vaut mieux un taux fixe, ou un taux variable capé suivant des hypothèses se simulation de variation de taux dans le temps ?

Vous voulez comparer le coût d'une caution "Crédit Logement" contre une hypothèque classique ?

Vous vous demandez quelle réduction d'impôt vous pourrer prétendre en achetant un logement neuf ayant le label BBC ?

Pour des réponses concrètes à votre cas particulier, avec vos données (salaire, achat visée, etc...), voici un site bien pratique qui, en un clin d'oeil, vous donnera les réponses à vos questions:

http://www.cyberpret.com/calcul-pret-immobilier/combien-acheter.php

Si vous recherchez un logement, vous avez sans doûte constaté que les prix, loin de baisser comme attendus suite à la crise, ont continué à monter, après il est vrai, une période de "pause" au niveau des transactions, qui généralement est anonciateur d'une baisse prochaine.

Cette crise, contrairement à la précédente des années 1990, n'agit pas de la même façons. Il faut dire que les personnes qui ont de l'argent, contrairement aux années 90, ne vont plus en Bourse, dégoûtées des performances médiocres de la dernière décénie. Elles se reportent donc sur l'immobilier, qui fait du coup maintenir les prix à un niveau artificiellement anormalement élevé.

La génération des trentenaires, qui cherche à acheter, et qui depuis l'entrée dans la vie active ont vus les prix monter continuement (la hausse a démarré en 1997), et se lamentent de ne pas avoir acheté quelques années auparavant. Ils forment -selon moi- la génération sacrifiée, qui va acheter au plus haut pour les derniers, s'ils n'ont pas la pascience d'attendre quelques années que le prix redevienne "normal".

Donc comme vous le voyez, les raisons des achats sont là, bien présentes, et la crise finalement n'a pas d'impact -pour l'instant- sur la valorisation excessive des biens.

Mais pourquoi montent-ils encore ? C'est la loi de l'offre et de la demande. Lorsque la demande est forte, les prix restent au maximum du supportable. Or, en 1 an, les taux ont baissés de plus de 1%, passant de 4,3% à 3,3% pour un prêt sur 15 ans.

Pour un prêt de 200.000€ sur 15 ans à un taux de 3,3%, la mensualité est de 1410€. Le tableau d'amortissement est le suivant:

Pour le même remboursement (la capacité de l'emprunteur ne change pas...) de 1410€, mais cette fois au taux de 4,3%, soit l'ancien taux avant la baisse des rendements obligataires de l'année, nous ne pouvons emprunter "que" 186.828€, soit 6,6% de moins. L'ancien tableau d'ammortissement est le suivant:

Le coût total est identique: 253.836€. Seule la répartition entre le capital et les intérêts changent. On le voit donc nettement: Toute baisse de taux se répercute par une hausse du prix demandé.... et inversement !

Maintenant, changeons la durée d'emprunt à 25 ans, pour le même montant de 200.000€ à 3,3%.  La mensualité baisse à 979,92€. Le tableau d'ammortissement devient:

Pour une hausse de 1% des taux, soit 4,3% au lieu de 3,3%, vous ne pourrez plus emprunter que 179953€, soit 10% de moins sur une durée de 25 ans. Or justement, les prix de l'immobilier ont pris 10% en 1 an, alors que les taux ont baissés de 1% !! Cela signifie que les prix sont actuellement basés sur cette durée d'emprunt.

Pour information, le tableau d'ammortissement devient:

La baisse actuelle des taux, à 2,6% pour les obligations d'Etat, est historiquement faible. Cela signifie qu'ils ne peuvent que remonter à moyen terme, provoquant une chute des prix de l'immobilier (et des obligations).

Si vous souhaitez achetez, il y a donc 2 cas, à donnée économique identiques:

1/ Vous comptez payer à 100% par l'emprunt. Dans ce cas, pour vous, rien ne changera, puisque vous rembourserez toujours la même chose, sur la même durée. Le prix facial changera, mais cela n'a pas d'importance si vous comptez vivre dans votre logement une quinzaine d'année, jusqu'à l'extinction de l'emprunt.

2/ Vous comptez apporter 50% de fonds propres. Dans ce cas, toute baisse du prix "facial" vous avantage, puisque la partie "cash" sera d'autant plus importante en pourcentage, que le prix affiché sera faible. Le cas extrême est une division par 2 des prix: dans ce cas, ce n'est pas 50% du prix que vous mettez sur la table, mais 100% ! Comme vous le voyez, ce cas justifie l'attente de baisse des prix affichés, ou de remontée des taux, financièrement parlant.

Sur les prix de l'immobilier, on peut considérer qu'ils sont largement surévalués. Normalement, on constate que la valeur moyenne les biens correspond à 5 ans de revenus. En se renseignant sur le site de l'INSEE, on découvre les statistiques de revenus suivants:

Salaire net annuel moyen selon le sexe par catégorie socioprofessionnelle dans le privé et le semi-public

Si on considère un couple de cadre, soit un revenu annuel de 90.000€, le prix de leur logement ne devrait pas exceder 450.000€. Pour les employés, leur revenus étant plus modestes, le logement devrait représenter un coût de 180.000€.

Si on raisonne en "moyenne", un logement "moyen" devrait coûter 237.420€ pour un couple de salariés.

Selon les dernières statistiques, à Paris, le prix moyen du m2 est de 6700€. Un couple de cadre peut donc s'offrir 67m2, tandis qu'un couple d'employé seulement 27m2... Autant dire que la capitale n'est plus abordable !

Sur la petite couronne, les prix s'établissent à 3700€/m2. Le couple de cadres peut s'offrir  125m2, et le couple d'employés un 50m2.

En grande couronne, les prix sont à 2900€/m2, soit un pouvoir d'achat de 155m2 pour nos cadres, et de 62m2 pour nos employés.

Comme on le voit, nos employés ont le même pouvoir d'achat que le couple de cadres Parisiens, à condition qu'ils achètent en grande couronne. Les prix sont donc "cohérents" sur la région parisienne. Le sul problème, c'est que le pouvoir d'achat ne correspond qu'à un logement de 60 à 70m2. Or pour une famille, on attend plutôt de pouvoir s'offrir 90 à 100m2. Les prix en relatif des salaires est donc actuellement surévalué de 50%.

Quand aux familles vivant sur un seul salaire, autant dire que sans capital de départ (obtenu par héritage ou donation), il leur est actuellement impossible d'acheter.

Voici un site entièrement consacré aux finances. Ce site est Canadien, si en en croit l'orientation des articles, mais bien que de l'autre coté de l'Atlantique, il nous fourni un regard qui finalement est semblable à celui qu'on pourrait porter ici.

Par exemple, regardez l'article sur l'analyse fondamentale, assez générique pour s'appliquer n'importe où:

http://lesaffaires.com/blogues/les-investigateurs-financiers/le-grand-avantage-de-l-analyse-fondamentale/516398

... mais regardez aussi cet article sur une taxe typiquement canadienne !

http://www.finance-investissement.com/nouvelles/economie-marches/la-tvh-fait-augmenter-le-taux-annuel-d-inflation-en-juillet-au-canada/a/32118

A partir du 20 septembre prochain, Dexia et Lagardère quittent le CAC 40, et seront remplacés par Natixis et Publicis.

Le Conseil scientifique des indices, composé de huit membres et d'un président se réunissant chaque trimestre, se fonde sur deux critères majeurs, la taille du capital flottant (placé en Bourse) et le nombre d'échanges enregistrés sur les titres.Le CAC 40 n'avait plus connu de changements depuis septembre 2009, quand Technip avait remplacé Air France-KLM.

* Natixis, banque de financement et d'investissement du groupe BPCE récemment crée suite à la fusion des groupes Caisse d'Epargne et Banque Populaire,  arrive pour la première fois dans l'indice CAC40.

* Publicis ne fait que réintégrer l'indice qu'il avait quitté pour laisser la place à Vallourec il y a quelques années. 

Concernant ces 2 actions, on restera à l'écart de Natixis, introduit après des particuliers autour de 20€ (l'action côte 4/5€), et qui a eu quelques difficultés avec la crise des "Subprimes". Il y a d'autres banques bien plus sûr pour un investisseur averti.

Publicis est une valeur sûre, mais à son prix à 35€. On ne peut pas espérer gagner de l'argent avec cette action, qui revient dans le CAC40 avec une valorisation correcte.

L'entrée au prix fort est souvent le cas: L'intronisation dans l'indice n'est que la consécration d'un parcours passé, et des "fuites" permettent à certains d'investir avant les autres, ce qui explique que le cours des actions présenties à entrer dans un indice phare se maintiennent souvent très bien avant l'entrée... mais rechutent quelques temps après, une fois la société dans l'indice ! Pour Publicis, on voit bien une progression de 20% depuis le début de l'année, avec un maintient au plus haut ces derniers mois. Ce n'est sans doûte pas innocent !