Acheter ou louer ? (bis)

Publié le par gigi

Vu les prix de l'immobiler actuellement, on peut se poser la question !
A Paris, par exemple, on peut acheter à 5000€/m2 ou louer à 15€/m2 le même bien dans un quartier peu cher (soit un rendement annuel de 3,6%).
Sur 15ans, on peut emprunter 140.000€ pour un remboursement mensuel de 1200€ assurance incluse. Sans apport personnel, il faut emprunter (virtuellement, car aucune banque ne l'accepterait !!) 110% du prix du bien vendu, à cause des "frais de notaire". Avec 140.000€, nous n'avons plus que 127.000€ à consacrer, soit au prix du m2, un studio de 25m2, qui serait à louer à 375€/mois.
Comparons les 2 situations:

Cas du propriétaire: 
- Au bout de 15ans, il a son appartement, qui vaut 127.000€ à l'inflation près;
- Il a remboursé 1200€/mois pour cela, soit 14400€/an;
- Ses charges de copropriété lui incombant sont estimées à 100€/mois, soit 1200€/an;
- Il doit acquitter la taxe foncière de 400€/an;
- Les gros travaux sont évalués à 1% du prix du bien par an, soit 1270€/an.
--> Par an, il dépense donc 17270€/an

Cas du locataire:
- Au bout de 15ans, il a son épargne financière, accumulée grace au différentiel du propriétaire.
- Son loyer est de 375€/mois, soit 4500€/an;
- Le reste est à la charge du propriétaire (pas de taxe foncière, ni de gros travaux à financer)
--> Il peut épargner le différentiel, soit 12770€/an, qu'il place en Bourse avec une espérance de gain moyen de 8%/an, soit 5% hors inflation (pour pouvoir comparer au propriétaire).
Année Capital de début Intérêts (à 5%) Capital de fin d'année
1 12770 638 13408
2 26178 1309 27487
3 40257 2013 42270
4 55040 2752 57792
5 70562 3528 74090
6 86860 4343 91203
7 103973 5198 109171
8 121941 6097 128038
9 140808 7040 147848
10 160618 8031 168649
11 181419 9071 190490
12 203260 10163 213423
13 226193 11310 237503
14 250273 12513 262786
15 275556 13778 289334
En jaune, on voit que dès la 7ième année, les loyers sont couverts par les intérêts du capital placé, et l'année d'après, le capital en Bourse est équivalent au prix de l'appartement, qui n'est toujours pas complètement remboursé par le propriétaire (et de loin, il a remboursé en gros un peu plus d'un tiers !!)
Au bout de 11 ans, les intérêts sont double du loyer, et au bout de 14ans le capital accumulé vaut 2 fois le prix de l'appartement ! Dans ces conditions, il est étonnant de voir tant de gens se sérer la ceinture pour "être chez soi" et acheter. Pour que le marché soit équitable, il faudrait que les prix soient en gros divisés par 2 (en euros constants).

Par ailleurs, si les prix de l'alimentation augmentent, cela fera autant de moins pour le logement, qui va accélérer la baisse... C'est la loi des vases communiquant.

Publié dans Décryptage

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calex 17/03/2008 02:03

Je suis globalement d'accord sur l'exposé et ses conclusions.
Par contre, je trouve le prêt un peu cher. Il s'agit d'un prêt à 6,43%.
Je pense qu'on peut facilement emprunter à moins de 5% aujourd'hui : 4,6% + assurance = ~5%

Renard 15/03/2008 15:07

Bonjour Gigi,

Dans ton calcul, n'oublies tu pas l'augmentation du loyer ?
Cela dit je suis arrivé à la même conclusion sur Rennes.

Renard

gigi 16/03/2008 20:00

Les calculs effectués sont "hors inflation". Avec une inflation estimée à 3%, il est équivalent de considérer que les loyers sont "constants" et que le rendement des placements est à 5%, ou alors de considérer que les loyers augmentent de 3%/an et les placements sont à 8% (moyenne constatée). Aussi, afin de faciliter la lecture, j'ai préféré faire les calculs en € constants, et non en euros courant.

Gilles 03/01/2008 19:40

Votre raisonnement n'est pas réaliste, vous louez quoi à 350 euros par mois, une cave :-)

gigi 03/01/2008 21:43

Pour vous donner une idée, je viens d'aller sur le site suivant: http://www.acheter-louer.fr/Voici les annonces qui sont proposées en dessous de 375€/mois (prix indiqué dans le post)1/ APPARTEMENT - 1 pièce - 75012 - PARIS  200 € (Loyer mensuel charges comprises)10.00m² environ AFFAIRE A NE PAS MANQUER M° PORTES DE VINCENNES OU M° PICPUS EXCEPTIONNEL ET RARE CHAMBRE MEUBLEE REFAITE A NEUF IDEALEMENT PLACE OFFRANT DBLE VITRAGE ENTREE PIECE A ... Référence : Acheter-louer : 1912P20169. Mise à jour : 2007-12-192/ APPARTEMENT - 1 pièce - 75015 - PARIS 350 €/mois (Loyer mensuel charges comprises)AU COEUR DE PARIS M° EMILE ZOLA OU LA MOTTE PICQUET DS QUARTIER TRES AGREABLE BELLE CHAMBRE TT CONFORT OFFRANT ENTREE PIECEA VIVRE CUISINE KITCHENETTE WC DOUCHE A SAISIR ... Référence : Acheter-louer : 2712p20208. Mise à jour : 2007-12-273/ APPARTEMENT - 1 pièce - 75011 - PARIS 370 €/mois (Loyer mensuel charges comprises)16.00m² environ Chambre chez l'habitant comprennant : lit, armoire, bureau, avec accès cuisine et salle de bains/wc, immeuble avec digicode. Possibilité de courte durée.Référence : Acheter-louer : 50023939. Mise à jour : 2007-04-20 4/ APPARTEMENT - 1 pièce - 75011 - PARIS 375 €/mois (Loyer mensuel charges comprises)Chambre indépendante en bon état. Référence : Acheter-louer : 50024494. Mise à jour : 2007-04-20Vous avez raison dans le sens où le prix est plutôt de 20€/m2 CC, que les 15€/M2 du post, soit 20% d'écart.  A l'achat, le moins cher est proposé à 5500€/m2, soit 10% de plus, et ca monte à 10.000€/m2 pour la plupart des petites surfaces sur ce site, soit un facteur 2 par rapport à l'hypothèse prise de l'acheteur !!Donc globalement, les hypothèses sont cohérentes à 10% près.Pour avoir plus de 30m2, de toutes façons, vous n'aurez rien à 150.000€ à Paris actuellement à l'achat. Si j'avais voulu prendre une grande surface à la location, j'aurai du le faire aussi pour l'achat, et les prix sont délirants, complètement hors de portée d'un acheteur "normal". C'est pourquoi je me suis tourné vers un bien de petite surface pour l'exemple.