Immobilier: Acheter ou louer ?

Publié le par gigi

Un taux "en béton" à 4.86% (TEG) est proposé actuellement (jusqu'au 31 mai) par Boursorama Banque, pour tout acheteur d'un bien immobilier ayant moins de 35ans et un apport de 10%, pour un prêt sur 20ans.
Ainsi, pour 200.000€ prêtés, les échéances mensuelles sont de 1304.52€ (coût total du crédit de 113084.80€).
Mais est-ce bien raisonnable d'acheter maintenant sa résidence principale ?

Je suis donc parti à la recherche d'un bien de valeur 200.000€ à acheter, et comparé avec une offre locative équivalente. Pour cela, dirigeons-nous vers un pôle d'emploi : Lyon.


LYON 03 Appartement ancien 2 pièces

190 000,00 € frais d'agence inclus

Rouget de l'Isle dans bel immeuble ancien, spacieux T2 bis, séjour + cuisine US équipée, double vitrage, climatisation, 1 chambre, 1 bureau, cave. Appartement coup de coeur ! FRAIS D'AGENCE INCLUS
(Ref : 2336005 · Mandat : 05742 · Agence SOLVIMO)


LYON 03 Appartement neuf 2 pièces

Loyer CC : 740,00 € · Honoraires : 680,00 €

Lyon 3, proche métro Sans Souci, 2 pièces de 55m² dans immeuble neuf, séjour + cuisine ouverte, balcon, 1 chambre, salle de bains, parking privé en sous-sol. Libre de suite. Loyer 680 EUROS HC, charges 60 euros, honoraires 680 euros (Ref : 3151451 · Mandat : 05912 · Agence SOLVIMO)


En Location, nous avons du neuf (construction 2008), contre de l'ancien (construction 1900) pour l'achat, rendant plus attractif le logement à louer que celui à acheter, sans compter la souplesse de pouvoir changer de location si celle-ci ne convient pas.
Pour que la comparaison soit équitable, il faut comparer à dépense financière identique. Donc notre client a 20.000€ sur son compte bancaire (qu'il utilise comme apport pour l'achat, cela payant les frais de notaires, et qu'il place pour la location), et ensuite qu'il dépense 1400€ par mois: Cela représente l'intégralité pour le propriétaire, étant entendu qu'il a 1304.52€ de remboursement de prêt pendant 20 ans, 60€ de charge locative équivalente au locataire, 30€ de charge de propriétaire (50% de la charge locative). En plus, il a la taxe foncière à payer que le locataire ne paye pas (soit environ 500€ au moins, équivalent à 10.000€ sur 20 ans, portant le prix d'achat à 200.000€ en intégrant cette charge). Il aura en outre 2 ravalementsà  payer (1 par tranche de 10ans), et peut-être d'autres tuiles, non incluses dans le calcul ci-dessus, et qui empiriquement représentent 0.5% du prix du logement par an (soit théoriquement une charge supplémentaire de 1000€ annuellement).
Annuellement, il dépense donc 1400*12+1000=17.800€ pour acquerir son logement en 20ans. au bout de 20 ans, il est propriétaire d'un bien d'une valeur de 190.000€.
En location, il dépense 680€ d'honoraire, puis chaque mois, 740€ charges comprises. Il place donc le reste, à savoir 20.000€-680€ à l'origine, puis 1400-740=660€ par mois, en Bourse, avec un rendement annuel moyen de 8%. Chaque année, il place donc 7920€, en plus des 19320€ initiaux. Au bout de 20ans, il est toujours locataire, et doit donc payer son loyer, mais possède 19320€*(1.08^20)+7920*(1.08^20-1)/(1.08-1)=452.484€

Que se passe-t-il après 20ans ?
- Le propriétaire dépense 1500€ par an (0.5% de la valeur du bien en réparation, et 500€ de taxe foncière).
- Le locataire paye 8880€ par an (12 loyers de 740€), et engrange 36.198€ de gains financiers (8% de 452.482€). L'opération est donc bénéficiaire de 27.318€ par an pour le locataire, une fois le capital constitué !

En conclusion, une fois le bien payé, le locataire gagne 27.318€ par an, alors que le propriétaire dépense 1500€. Qui est le gagnant ?

Note: même à 0% de gain financier, le locataire se retrouve avec 178400€ au bout de 20ans, soit quasiment la même somme que le propriétaire. Il est donc quasi impossible que le locataire soit perdant. Dans le pire des cas, s'il est vraiment frileux, plutôt que de placer en Bourse à 8%/an, rien ne l'empêche de placer sur une assurance vie à 4% net-net/an (4.5% net avant taxe d'état de 11% sur les gains pour la "sécurité sociale"). Il aurait alors encore 19320€*(1.04^20)+7920*(1.04^20-1)/(1.04-1)=278.175€, permettant de tirer, à 4% net, 11.127€ par an, ce qui couvre le louer de 8880€ et permet encore des extras de 2247€ !!

--> Actuellement, il est donc urgent de rester locataire, en attendant que les prix des logements soient divisés par 2 pour acheter !

Publié dans Décryptage

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gigi75 07/06/2008 18:52

...Et là sur les agents immobiliers :

http://www.lesbanquiers.com/index.php?option=com_content&task=view&id=48&Itemid=1

Miniwark 29/05/2008 12:49

Sur la bulle immobilière, et l'immobilier en général, allez faire un tour sur le site http://forum.bulle-immobiliere.org/
C'est très instructif aussi bien pour les (futur) propriétaires que pour les locataires.

guigui 28/05/2008 18:08

Votre raisonnement part d'un rendement annuelle de
8.5% ce qui est totalement fallacieux car personne
ne garantie un tel rendement .. si vous voulez comparer, partez d'un rendement garantie tel le livret A ( ce qui n'est déjà pas vrai mais plus réaliste)
deuxièmement alors que le remboursement du crédit
est fixe, le loyer est indexé sur le coup annuel de la construction pour la durée du bail
et peux être augmenté aussi a chaque fin de bail

gigi 30/05/2008 19:06


Je suis parti d'un rendement moyen de 8%. Il y a es hauts et des bas sur les marchés financiers, mais globalement, c'est le rendement obtenu à long terme. Par exemple, sur 20ans, le CAC hors
dividende est passé de 1000 points fin 87 à 5000 points actuellement, soit une multiplication par 5 en 20ans ! Cela fait un rendement annuel moyen de 8,38%, soit supérieur à celui présenté dans
l'article... et à cela, il faut ajouter les dividendes perçus!

Si vous voulez prendre une comparaison "garantie", prenez plutôt les rendements des obligations. Par exemple le contrat AFER avec son fond en euro, c'est une bonne comparaison. Ce n'est pas le
meilleur contrat, mais son ancienneté fait encore aujourd'hui référence: "

10 000 €uros investis
sur le Fonds Garanti depuis le 01/01/1977 sont devenus au 31/12/2007 :


134 978 €uro
(avant prélèvements sociaux)."

L'immobilier ne fait pas mieux !



SMZ 20/05/2008 18:00

Bonjour, c'est vrai que le locataire qui paie un loyer modéré sera toujours gagnant face à un propriétaire en terme de décaissement. Ceci dit, la valeur d'un bien immobilier peut tout à fait doubler sur 20 ans, le propriétaire est un investisseur dans l'âme aussi.

gigi 22/05/2008 18:44


En 20ans, doubler veut dire un rendement annuel de 3,5%, soit le livret A environ, ou l'inflation réelle si vous préférez. En fait, le prix de l'immobilier sur la durée, en dehors des périodes de
bulles come maintenant, correspond toujours à un endettement de 33% des ménages. S'il double en 20ans, cela veut dire que les salaires réels doublent aussi...