Site "ZeTrader" -> A-t-il fait une bonne opération immobilière ?

Lundi 28 septembre 2009

Site "ZeTrader" -> A-t-il fait une bonne opération immobilière ?

Suite à un commentaire sur l'article concernant l'AT de Pierre Aribaut (qui se présente comme "zetrader") ici:
http://gigi75.over-blog.com/article-20456917-6.html#comment48023667

J'en profite pour parler de son site, où il relate un peu toute savie, de ses déboires en bourse, de son achat et revente immobilière, ... Cest ici: http://zetrader.fr/zetrader-bourse-page-accueil.php

Justement, sur l'immobilier, il a effectué une opération immobilière "comptant" largement gagnante.
--> Voir l'appartement en question, c'est ici: http://roanne.appartement.free.fr/
Il l'a acheté 31k€, plus frais en 2006, et revendu 40k€ en 2009: voir son détail là: http://zetrader.fr/zetrader-appartement-vendu-rapport-detaille.php
... et il note que tous frais confondus, il n'a rien gagné ni perdu, alors qu'il a fait une plus value brute de 33%, les gains étant totalement mangés par les frais (notaire, etc...)

Il précise qu'il a payé cash l''appartement: Cette opération était-elle rentable pour lui, étant donné les gains fabuleux qu'il fait en bourse, et malgré le loyer qu'il aurait dû payer entre temps ?

Du coté immobilier, en étant propriétaire:
- Immobilisation de 40k€ (si on compte les frais, puisqu'il n'a rien gagné sur l'opération) de sept/2006 à juin/2009
- Gains boursiers sur un montant de 60k€ (il possédait globalement 100k€ en août 2006). Cf image ci-dessous extraite de son site là (http://zetrader.fr/zetrader-parcours-financier-bourse-trading-gestion-patrimoine.php):

Son capital boursier est donc passé de 60k€ (100-40) à 125k€ (165-40k€), soit un doublement du capital.

S'il était resté locataire:
Il estime ses frais de locations à 10k€ sur la période (citation: "Si j'avais été locataire d'un appart équivalent sur la période 2006-2009 (suggestion de jp2 en 2006 = ne pas acheter cause krach imminent) j'aurais mis + de 10 000 euros dedans en loyers "
Il aurait pu placer les 40k€ en Bourse, puisqu'il est fort dans ce domaine ! Avec exactement les mêmes performances, soit le doublement du capital, comme il a su faire sur la période, il serait passé au final de 100k€ à 200k€, auquels il faut retrancher les 10k€ de location.

Au final, il lui aurait resté 190k€ au lieu de 165k€ en restant locataire plutôt qu'en faisant une opération immobilière malgré son fabuleux gain. Et encore, il a encore eu énormément de chance en gagnant autant sur l'immobilier dans une période à postériori encore faste.

Il a donc fait une bien mauvaise affaire, en perdant 25k€ comparativement à la location. L'immobilier n'est pas un investissement rentable, même dans les cas favorables, on le voit. Il ne se justifie que "sentimentalement" pour avoir l'impression d'être chez soi, contrairement au locataire qui est toujours tributaire du propriétaire.

Par gigi - Publié dans : Sites - Communauté : actualités financières
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Commentaires

Ouille ! Que d'affirmations.
Je viens faire les corrections.
1)"il n'a rien gagné ni perdu, alors qu'il a fait une plus value brute de 33%, les gains étant totalement mangés par les frais (notaire, etc...)"
j'ai récupéré mes billes et même un peu plus (un peu moins de 1000 euros) frais déduits, et surtout j'ai ainsi eu 33 mois de loyers gratuits puisque j'ai récupéré tout l'argent investi et même un peu plus net de tout, frais & fiscalité (plus-value non imposable sur la résidence principale) !
Ce n'est pas en location que j'aurais pu récupérer la totalité de mes loyers et même plus, clairement par rapport à la location d'un bien équivalent et des placements pépères style livret (je ne compare pas par rapport à des prises de risques en bourse, ça n'a rien à voir, ça demande du temps et c'est bcp plus risqué) cela fut un placement bien meilleur que :
- location du même bien + placement de 39000 euros sur livrets et piochage pour payer le loyer sur ces livrets
- location du même bien + investissement de 39000 euros sur cac 40 (sur la période de mon habitat)
- location du même bien + placement fonds euros assurance-vie sur la période de mon habitat
Si c'était à refaire je referais la même chose, j'aurais clairement perdu du fric en location du même bien et en faisant un placement pépère ailleurs qui n'aurait d'ailleurs pas suffi à payer le loyer pour la somme misée (moins de 40 000 euros).

2)"étant donné les gains fabuleux qu'il fait en bourse, et malgré le loyer qu'il aurait dû payer entre temps ?"
Je ne fais pas des gains fabuleux en bourse, je fais des gains, et je mise pas 40 000 euros par trade mais en général moins de 2000 euros, comme je l'ai expliqué dans mon commentaire précédent.
On ne peut pas comparer le niveau de risque entre l'achat d'un appartement comptant, qu'on habite (donc aucun risque de loyer impayé), et l'achat revente d'un warrant. Ce n'est pas le même niveau de risque, d'ailleurs je ne mettrais pas 40 000 euros dans un warrant et dormir tranquille, la même somme dans un appart que j'habite et dormir tranquille, oui c'est possible.
C'est incomparable comme placement, mes trades et l'appartement.
Si tu veux comparer, compare à d'autres placements pépères et qui ne demandent pas de temps :
- livrets, sicav monétaires, assurance-vie fonds euros, tracker cac 40 ...
Et là tu verras que tous ces placements ont fait moins bien que ce placement immo sur 2006/2009.

3)"- Immobilisation de 40k€ (si on compte les frais, puisqu'il n'a rien gagné sur l'opération)"
comme je l'ai dit, j'ai gagné un peu moins de 1000 euros globalement sur l'opération, net de fiscalité & frais.
Au fait c'est pas 40kE qui ont été immobilisé en 2006 mais 37kE, là aussi erreur, les frais sont venus au fur et à mesure de l'habitat, et ont été inférieur au paiement d'un loyer du même bien sur la période (10kE).
Autre point, si j'avais du payer 10k€ de loyer sur la période, j'aurais du aussi immobiliser du capital en placement pépère pour payer les loyers, il ne faut pas oublier ce point.

4) "Il aurait pu placer les 40k€ en Bourse, puisqu'il est fort dans ce domaine !"
Cela n'a rien à voir, j'avais 100kE en 2006, et je voulais pas prendre davantage de risques sur mon capital global, d'où l'achat de cet appartement. Quand tu passes de 4kE en 2002 à 100kE en 2006, tu veux pas miser 100kE sur des trades risqués, tu veux sécuriser au moins une partie des gains. Est-ce difficile à concevoir que je ne veuille pas tout risquer en bourse ?
En bourse il y a du risque, en bourse je ne mise JAMAIS la totalité de mon capital, je n'en mise qu'une partie, si je reste cash la plupart des soirs, c'est bien par rapport au niveau de risque et d'exposition du capital.

Compare ce placement immobilier aux livrets, pas à mes trades sur des warrants ou des actions, le trading me prend du temps pour que ça rapporte, ça me demande des prises de risques que je ne veux pas trop élevés par rapport au capital global, vivre dans un appartement ne me demande pas de temps pour profiter du temps.
C'est incomparable au daytrading ce placement, ça ne demande pas de temps, le daytrading demande bcp de temps.

5) "Avec exactement les mêmes performances, soit le doublement du capital, comme il a su faire sur la période, il serait passé au final de 100k€ à 200k€, auquels il faut retrancher les 10k€ de location."

Extrapolation gratuite et fausse, on en sait rien du tout, ça aurait pu être passer de 100kE à 50kE (puisqu'il aurait fallu prendre bcp plus de risques, ça aurait pu générer des pertes aussi) auquels il faut retrancher les 10kE de location, soit une perte sèche de 60kE.

6) "Au final, il lui aurait resté 190k€ au lieu de 165k€ en restant locataire plutôt qu'en faisant une opération immobilière malgré son fabuleux gain."

Idem extrapolation gratuite et fausse, je mise petit sur mes trades, je prends peu de risques par rapport au capital global.
Il y a des trades qui ne passeraient pas en misant plus, ou seraient perdants si je misais trop.
Cela suppose une prise de risques bcp bcp plus élevée, rien ne dit que ça aurait été positif, il aurait aussi pu rester 40kE (avec 50Ke de pertes par exemple lié à une prise de risques excessive) au lieu de 165kE ...
Nota, le gain sur la revente n'est pas fabuleux (moins de 1000 euros frais et fiscalité déduite), mais le gain sur le rendement (10kE) lui était fabuleux pour une mise de 37kE en 2006.

7) "Il a donc fait une bien mauvaise affaire, en perdant 25k€ comparativement à la location."

Compare aux livrets, pas au daytrading sur warrants, aucune extrapolation n'est possible sur le trading via warrants et actions peu liquides.
Ton extrapolation est fausse, on ne peut pas extrapoler de la sorte.
Erreur de raisonnement en partant d'une extrapolation impossible.
Si je soulève 10 fois une barre de 50kg, cela ne veut pas dire que je peux soulever une barre de 500kG ne serait-ce qu'une fois !
Comme je te l'ai dit risquer 40 000 euros de plus sur les marchés aurait pu être contre productif et générer des pertes, rien ne dit que je les aurais risqué sur le marché d'ailleurs.
Déjà quand j'avais mon appartement, je misais moins en bourse que le cash que j'avais dispo immédiatemment, j'avais aussi des livrets, l'argent de l'appart n'était pas bloqué, si j'avais voulu le miser j'aurais pu emprunter sur la base de l'appart (crédit hypothécaire) et le miser en bourse sur des produits bcp plus risqués, mais ça aurait été un peu fou de faire ça au niveau gestion globale du risque sur le patrimoine, tu ne trouves pas ?
On aurait pu extrapoler aussi que je perde les 40k€ en bourse puisque ça impliquait bcp plus de risques et d'exposition aux marchés.
En fait on en sait rien, donc pas d'extrapolation possible sur des risques supplémentaires, je ne peux pas extrapoler et je le sais très bien, sinon je serais multimillonnaire à l'heure actuelle.
Cela ne marche pas comme ça, il y a du money management, une gestion du risque et de l'exposition des capitaux.
Il y a des petits trades qui ne passent pas quand ils sont plus gros etc ...

Pierre

Commentaire n°1 posté par Pierre Aribaut le 29/09/2009 à 12h54

tiens j'ai posté un exemple de trades récents sur le forum, la séance du 28 septembre 2009.
Tu verras que je mise JAMAIS 40 000 euros sur des warrants, faudrait que je sois fou, ça m'exposerait bcp trop au risque émetteur etc ...
http://www.zetrader.fr/forums-bourse-finance-trading/forum.php?f=12&view=4
Donc le fric de l'appartement, les 37kE misés en 2006, je les aurais pas misé sur des trades warrants, de toutes façons, c'est donc impossible d'extrapoler des trades warrants de moins de 2000 euros, à un placement de 37kE (en 2006) sur un appartement que tu occupes.
Je n'aurais pas misé 37kE sur warrants ou actions peu liquides (ce que je fais parfois, en juillet-août, j'ai gagné environ 2000 euros-frais sur une action peu liquide, ce n'est pas extrapolable avec 37kE, 40kE ou 100kE, si ça l'était, évidemment je l'aurais fait).
Je mise souvent moins de 2000 euros par trade via warrant, mes plus gros trades c'est du 6000/7000 euros via warrants, et avec de telles mises je flippe bien, c'est déjà assez risqué pour moi via warrants sensibles de telles mises parce que le levier contenu dans le produit est trop grand.
La sécurité par rapport au capital global, c'est que par trade avec stop manuel, je mise moins de 5% de mon capital global (tout le capital n'est pas sur compte-titres) et c'est du comptant donc dans le pire des cas je ne peux pas perdre plus que la mise (contrairement à du srd en vade par exemple cf. le milliardaire qui s'est ruiné en vade sur volkswagen, il m'était arrivé une histoire similaire en 2000, je m'étais ruiné en vade).

Commentaire n°2 posté par Pierre Aribaut le 29/09/2009 à 13h08

Commentaire n°3 posté par Pierre Aribaut le 29/09/2009 à 13h25

Je t'ai répondu en forum puisque mon 3ème commentaire (sur mon raisonnement par unité de capital) ne passe pas :
http://zetrader.fr/forums-bourse-finance-trading/forum.php?view=73

Commentaire n°4 posté par Pierre Aribaut le 29/09/2009 à 15h11

Moi personnellement j'investis dans des murs de boutique qui sont rentables ( rentabilité nette à 2 chiffres ) mais dans l'habitation les rendements sont faibles, je serais curieux de savoir sur quelle base de rentabilité nette il a acheté son appartement à Roanne.

Commentaire n°5 posté par Assuvia le 30/09/2009 à 18h00

C'est simple le calcul de la rentabilité quand je l'ai acheté fin septembre 2006 :
prix d'achat frais agence inclus 34kE + frais de notaire soit 37,2kE frais de notaire inclus.
- taxe fonciere des anciens proprios pour 2006 : 460 euros (j'ai payé le prorata pour la fin de l'année 2006).
- rendement locatif 2006 : 300 HC/mois (basé sur le loyer payé par les voisins même immeuble, même étage pour un appart un peu plus petit, en moins bon état) soit 3600 euros HC annuel - TF cela fait 3140 euros de rendement locatif annuel.

3140 euros ça faisait environ 8,4% de rendement net sur la base d'un achat à 37,2kE, hors travaux éventuels bien sûr, mais là aucun travaux n'était prévu.

Commentaire n°6 posté par Pierre Aribaut le 30/09/2009 à 18h26

assuvia tu as des adresses ? ou c'est juste pour le fun ? merci à toi !!!
--------------------------------------------------
Moi personnellement j'investis dans des murs de boutique qui sont rentables ( rentabilité nette à 2 chiffres )

Commentaire n°7 posté par umi le 01/10/2009 à 15h59

Non je n'ai pas d'adresse en particulier mais en cherchant bien on peut trouver du 8%,9%,10%,11% etc ..

Un de mes amis vend actuellement des murs commerciaux occupés avec un rendement net de 8.60%.
Je suis entrain d'acheter ma résidence principale donc je ne peux pas acheter pour l'instant mais c'est pour dire que c'est possible...

Commentaire n°8 posté par Assuvia le 03/10/2009 à 00h41

Salut Pierre,

Merci pour tes commentaires. Je maintiens que tu peux comparer l'investissement immobilier et les placements en actions, surtout dans ton cas. Alors que tu sais faire progresser de façons fabuleuse ton argent avec X €, pourquoi n'y arriverais-tu pas avec à peine le double ? (exactement 1,67 X €). Si tu engage à chaque trade 2000€, je ne pense pas qu'en engageant 3300€, ça change beaucoup pour la banque qui se trouve en face de toi.
Par ailleurs, tu dis que "tu dormais tranquille". Mais de toutes façons, comme tu liquides tes positions en fin de journée, liquider 2000€ ou 3300€, c'est bien pareil, et tu as la même tranquillité ?
Evidemment, comparer un logement à un livret A n'est pas approprié dans ton cas: la concurence est "déloyale". Mais si tu avais vendu à ton prix d'achat, ce qui aurait été plus logique déjà, tu aurais perdu de l'argent sur l'immobilier même contre le livret A !

L'extrapolation n'est pas "gratuite et fausse". Elle se base sur les constatations de tes performances ! Ce n'est pas moi qui annonce un doublement -voire plus- du capital en si peu de temps, j'en suis bien incapable, et en ce sens, je t'admire. Aussi, je suis parti de tes données pour élaborer l'article.
Je ne suis pas parti de "trade de 40.000€", bien évidement ! Je raisonnais globalement sur la progression globale de ton capital... De toutes façons, je n'ai aucune idée de la façon dont tu peux gagner autant aussi régulièrement, surtout si tu utilises les Warrants !! Tu es une véritable exception, comme les gagnants du loto. Un cas rarissime.
Placer 5% de 60k€, ou 5% de 100k€ n'est-ce pas identique au final ? La somme me parrait sufisament faible pour que tu restes indépendant en somme au risque d'émetteur, non ? Et si tu mises plus, tu dois savoir qu'il existe d'autres systèmes bien plus performants que les Warrants... des produits non bancaires, mais de marché ! Et là, pas de risque de dépendance à un émetteur.

Donc je maintiens que -dans ton cas précis-, placer l'argent en Bourse comme tu sais si bien le faire, aurait été avantageux !

Sinon, Assuvia, tu es à l'extrême limite de la publicité à mon sens, pour ne pas dire plus. Tout prochain post similaire sera supprimé. Merci donc d'éviter ce genre de commetaires qui n'ont rien à faire ici.

Réponse de gigi le 05/10/2009 à 21h44

Désolé , je ne pensais pas avoir enfreint la chartre.

Commentaire n°9 posté par Assuvia le 14/10/2009 à 13h31

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