Site "ZeTrader" -> A-t-il fait une bonne opération immobilière ?

Publié le par gigi

Suite à un commentaire sur l'article concernant l'AT de Pierre Aribaut (qui se présente comme "zetrader") ici:
http://gigi75.over-blog.com/article-20456917-6.html#comment48023667

J'en profite pour parler de son site, où il relate un peu toute savie, de ses déboires en bourse, de son achat et revente immobilière, ... Cest ici: http://zetrader.fr/zetrader-bourse-page-accueil.php

Justement, sur l'immobilier, il a effectué une opération immobilière "comptant" largement gagnante.
--> Voir l'appartement en question, c'est ici: http://roanne.appartement.free.fr/
Il l'a acheté 31k€, plus frais en 2006, et revendu 40k€ en 2009: voir son détail là: http://zetrader.fr/zetrader-appartement-vendu-rapport-detaille.php
... et il note que tous frais confondus, il n'a rien gagné ni perdu, alors qu'il a fait une plus value brute de 33%, les gains étant totalement mangés par les frais (notaire, etc...)

Il précise qu'il a payé cash l''appartement: Cette opération était-elle rentable pour lui, étant donné les gains fabuleux qu'il fait en bourse, et malgré le loyer qu'il aurait dû payer entre temps ?

Du coté immobilier, en étant propriétaire:
- Immobilisation de 40k€ (si on compte les frais, puisqu'il n'a rien gagné sur l'opération) de sept/2006 à juin/2009
- Gains boursiers sur un montant de 60k€ (il possédait globalement 100k€ en août 2006). Cf image ci-dessous extraite de son site là (http://zetrader.fr/zetrader-parcours-financier-bourse-trading-gestion-patrimoine.php):
Son capital boursier est donc passé de 60k€ (100-40) à 125k€ (165-40k€), soit un doublement du capital.

S'il était resté locataire:
Il estime ses frais de locations à 10k€ sur la période (citation: "Si j'avais été locataire d'un appart équivalent sur la période 2006-2009 (suggestion de jp2 en 2006 = ne pas acheter cause krach imminent) j'aurais mis + de 10 000 euros dedans en loyers "
Il aurait pu placer les 40k€ en Bourse, puisqu'il est fort dans ce domaine ! Avec exactement les mêmes performances, soit le doublement du capital, comme il a su faire sur la période, il serait passé au final de 100k€ à 200k€, auquels il faut retrancher les 10k€ de location.

Au final,  il lui aurait resté 190k€ au lieu de 165k€ en restant locataire plutôt qu'en faisant une opération immobilière malgré son fabuleux gain. Et encore, il a encore eu énormément de chance en gagnant autant sur l'immobilier dans une période à postériori encore faste.

Il a donc fait une bien mauvaise affaire, en perdant 25k€ comparativement à la location. L'immobilier n'est pas un investissement rentable, même dans les cas favorables, on le voit. Il ne se justifie que "sentimentalement" pour avoir l'impression d'être chez soi, contrairement au locataire qui est toujours tributaire du propriétaire.

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Assuvia 14/10/2009 13:31


Désolé , je ne pensais pas avoir enfreint la chartre.


Assuvia 03/10/2009 00:41


Non je n'ai pas d'adresse en particulier mais en cherchant bien on peut trouver du 8%,9%,10%,11% etc ..

Un de mes amis vend actuellement des murs commerciaux occupés avec un rendement net de 8.60%.
Je suis entrain d'acheter ma résidence principale donc je ne peux pas acheter pour l'instant mais c'est pour dire que c'est possible...


gigi 05/10/2009 21:44


Salut Pierre,

Merci pour tes commentaires. Je maintiens que tu peux comparer l'investissement immobilier et les placements en actions, surtout dans ton cas. Alors que tu sais faire progresser de façons fabuleuse
ton argent avec X €, pourquoi n'y arriverais-tu pas avec à peine le double ? (exactement 1,67 X €). Si tu engage à chaque trade 2000€, je ne pense pas qu'en engageant 3300€, ça change beaucoup pour
la banque qui se trouve en face de toi.
Par ailleurs, tu dis que "tu dormais tranquille". Mais de toutes façons, comme tu liquides tes positions en fin de journée, liquider 2000€ ou 3300€, c'est bien pareil, et tu as la même tranquillité
?
Evidemment, comparer un logement à un livret A n'est pas approprié dans ton cas: la concurence est "déloyale". Mais si tu avais vendu à ton prix d'achat, ce qui aurait été plus logique déjà, tu
aurais perdu de l'argent sur l'immobilier même contre le livret A !

L'extrapolation n'est pas "gratuite et fausse". Elle se base sur les constatations de tes performances ! Ce n'est pas moi qui annonce un doublement -voire plus- du capital en si peu de temps, j'en
suis bien incapable, et en ce sens, je t'admire. Aussi, je suis parti de tes données pour élaborer l'article.
Je ne suis pas parti de "trade de 40.000€", bien évidement ! Je raisonnais globalement sur la progression globale de ton capital... De toutes façons, je n'ai aucune idée de la façon dont tu peux
gagner autant aussi régulièrement, surtout si tu utilises les Warrants !! Tu es une véritable exception, comme les gagnants du loto. Un cas rarissime.
Placer 5% de 60k€, ou 5% de 100k€ n'est-ce pas identique au final ? La somme me parrait sufisament faible pour que tu restes indépendant en somme au risque d'émetteur, non ? Et si tu mises plus, tu
dois savoir qu'il existe d'autres systèmes bien plus performants que les Warrants... des produits non bancaires, mais de marché ! Et là, pas de risque de dépendance à un émetteur.

Donc je maintiens que -dans ton cas précis-, placer l'argent en Bourse comme tu sais si bien le faire, aurait été avantageux !

Sinon, Assuvia, tu es à l'extrême limite de la publicité à mon sens, pour ne pas dire plus. Tout prochain post similaire sera supprimé. Merci donc d'éviter ce genre de commetaires qui n'ont rien à
faire ici.


umi 01/10/2009 15:59


assuvia tu as des adresses ? ou c'est juste pour le fun ? merci à toi !!!
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Moi personnellement j'investis dans des murs de boutique qui sont rentables ( rentabilité nette à 2 chiffres )


Pierre Aribaut 30/09/2009 18:26


C'est simple le calcul de la rentabilité quand je l'ai acheté fin septembre 2006 :
prix d'achat frais agence inclus 34kE + frais de notaire soit 37,2kE frais de notaire inclus.
- taxe fonciere des anciens proprios pour 2006 : 460 euros (j'ai payé le prorata pour la fin de l'année 2006).
- rendement locatif 2006 : 300 HC/mois (basé sur le loyer payé par les voisins même immeuble, même étage pour un appart un peu plus petit, en moins bon état) soit 3600 euros HC annuel - TF cela
fait 3140 euros de rendement locatif annuel.

3140 euros ça faisait environ 8,4% de rendement net sur la base d'un achat à 37,2kE, hors travaux éventuels bien sûr, mais là aucun travaux n'était prévu.


Assuvia 30/09/2009 18:00


Moi personnellement j'investis dans des murs de boutique qui sont rentables ( rentabilité nette à 2 chiffres ) mais dans l'habitation les rendements sont faibles, je serais curieux de savoir sur
quelle base de rentabilité nette il a acheté son appartement à Roanne.