Immobilier: la fin d'un règne ?
"Sur le niveau de la baisse, les avis divergent. La majorité des experts défend l’idée d’une correction (qui a démarré cet été selon la Fnaim) suivie d’un palier, en raison notamment des besoins toujours plus importants de logements en France. D'ailleurs, les prix français restent raisonnables au regard des tarifs pratiqués dans d'autres pays européens, ..."
Voilà un argument mille fois avancé: En France, les logements sont moins chers qu'ailleurs... Mais peut-on réellement toujours se comparer au plus cher ? Si je prend une case en Afrique, je pense qu'elle me coûtera bien moins cher (probablement 1000 fois mois) qu'un appartement à rénover... Pour reprendre un argument identique, le palai de l'empereur à Tokyo, valait autant que toute la Californie au moment de la bulle Immobilière au Japon !! Il s'en est suivi une recession qui semble seulement se terminer maintenant, 20ans après.
Il faut donc rapporter le prix non pas à des comparaisons internationnales, mais à un indicateur local, car le marché est local. Et l'indicateur pour l'immobilier est le salaire. En effet, quand on achète un bien, on s'endette au maximum autorisé, soit 1/3 de son salaire, sur une durée de 15ans à 30ans en général. Cela donne le prix total payé par un acheteur, intérêts compris. Et donc, c'est là qu'interviennent les taux d'intérêts. En effet, plus les taux seront élevés, et plus la part du capital remboursé baisse par rapport aux intérêts. Ainsi, le prix affiché de l'immobilier varie en fonction des taux, toutes choses étant égales par ailleurs.
Factuellement, ce qu'il faut retenir pour fixer objectivement le prix tient en 2 paramètres:
- Le salaire moyen de la population;
- Les taux d'intérêts;
Mais ce n'est pas suffisant.
Et un peu plus loin: "L’immobilier ne doit pas être appréhendé comme la Bourse, où ce sont les cours qui déterminent l’achat, disent les conseillers en gestion de patrimoine. De fait, ceux qui ont acheté des logements en 1990, au moment où les prix étaient au plus haut, ont parfois doublé leur capital quinze ans plus tard. Et ce malgré la crise du milieu de la décennie 90, qui avait vu la valeur de certains biens chuter de près de 40% (notamment sur la Côte d’Azur). Cela ne veut pas dire que cette situation se reproduira pour les acquéreurs d’aujourd’hui. L’idée de longue durée est toutefois primordiale pour sécuriser un investissement immobilier. " peut-on lire sur investir (article à l'adresse: http://blogpatrimoine.investir.fr/2007/11/immobilier-loca.html):
Voilà la réalité: Les prix ont chuté de 40% (en euros courant), donc au moins 50% en Euros constant (retraités de l'inflation. C'est d'ailleurs cette baisse qui a permis une si forte remontée ces dernières années. Comment une baisse aussi importante peut-elle ariver, et comment se déclenche-t-elle ?
Et bien c'est exactement comme en Bourse... Un acheteur ne va pas regarder son salaire ou les taux: il cherche à se loger avant tout. D'ailleurs, si le marché de l'immobilier n'était pas un marché de pénurie (plus d'acheteurs que de vendeurs), il s'écroulerait tout simplement. Même lorsque le prix était au plus bas, il y avait des manques de logements: c'est une donnée constante de ce marché (et c'est la majeure différence avec les actions, sinon, c'est un marché en tous points similaire). Donc que se passe-t-il dans la tête de l'acheteur ? Il regarde toujours le passé récent. Et là, il voit que l'immobilier a monté depuis 10ans, de presque 10% par an. Il se dit: "c'est trop cher" en premier lieu. Puis il constate que les prix continuent à monter, et finit par craquer. Il se dit que ça va encore monter, et que de toutes façons, il ne va pas rester locataire à vie ! (surtout avec les propos actuel poussant les gens à devenir propriétaire par "subvention" fiscales). Il se lance donc dans l'achat... à un prix supérieur, montrant ainsi à ceux de son entourage (ceux qui n'avaient pas acheté) qu'ils ont eu tord ! A leur tour, ceux ci vont finir par acheter. Ce processus se poursuit jusqu'à ce que ce ne soit absolument plus possible pour personne d'acheter, tellement les prix sont élevés (remboursement sur 40ans...). La hausse entraine la hausse dit-on en Bourse. C'est exactement pareil pour l'immobilier.
Actuellement, on assiste, sinon à un début de baisse, du moins à un alongement des délais de vente. C'est révélateur du fait que les prix sont au maximum: Les acheteurs veulent bien sûr toujours acheter (cf ci dessus), mais n'en ont plus les moyens. Il devient alors de plus en plus difficile de vendre. Et là, les prix vont commencer à baisser. Pas partout, ni uniformément ! Les premiers biens à baisser vont être les biens mal placés, éloignés (surtout avec le pétrole cher !!), sombre, ... Bref, ceux qui ont des défauts. Puis viendront les biens normaux qui doivent être vendus (succession, divorce, perte d'emploi, ...). Là, la psychologie des acheteurs risque de changer, sauf s'il y a un soutien. Actuellement toute la presse vient au secours de l'immobilier en disant "ça ne va pas baisser", ou encore "c'est ponctuel". Mais cela a ses limites. La baisse s'enclenchera si les deux paramètres ci-dessus le décident, car on est arrivé au maximum du supportable. Les salaires ? Ils ne risquent pas d'augmenter en France, avec une croissance si faible, cela semble impossible. Les taux ? Oui, voilà la clef ! S'ils montent (c'est ce qui arrive, et continuera d'arriver avec la reprise de l'inflation), fatalement les prix baisseront (voir premier paragraphe). Et là, la psychologie des acheteurs changera progressivement. Ils veront les prix baisser. Les moins forts achèteront à la première baisse venue, trop content d'avoir eu un rabais. Puis le diront à leur voisin... Celui ci voudra aussi sa propre baisse: "on ne va pas être plus bête que lui", et demanderont aussi un rabais... Et de proche en proche, les prix baisseront grâce aux acheteurs qui feront pression sur les vendeurs. Ensuite, dans la mémoire collective, on aura en tête que la baisse "ne peut que se produire", et à leur tour, les vendeurs baisseront leurs prétention, de peur de devoir vendre moins cher demain. Et e processus se poursuivra jusqu'à un point bas, quelques années suivantes, quand les prix seront vraiment bas, et que quelques malins reviendront sur le marché et inverseront la tendance de nouveau. Le point bas n'est jamais 0 !! Il peut par contre descendre à un remboursement sur 10ans en se basant sur le salaire moyen de la population.
Un troisième paramètre intervient donc:
- La psychologie des acheteurs.
Au final, on peut considérer que le prix de l'immobilier total (Intérêt+Capital) varie entre "10ans" et "30ans" de remboursement. Ceci en prix facial correspond à un écard de -50% ou +100%.
Voilà un argument mille fois avancé: En France, les logements sont moins chers qu'ailleurs... Mais peut-on réellement toujours se comparer au plus cher ? Si je prend une case en Afrique, je pense qu'elle me coûtera bien moins cher (probablement 1000 fois mois) qu'un appartement à rénover... Pour reprendre un argument identique, le palai de l'empereur à Tokyo, valait autant que toute la Californie au moment de la bulle Immobilière au Japon !! Il s'en est suivi une recession qui semble seulement se terminer maintenant, 20ans après.
Il faut donc rapporter le prix non pas à des comparaisons internationnales, mais à un indicateur local, car le marché est local. Et l'indicateur pour l'immobilier est le salaire. En effet, quand on achète un bien, on s'endette au maximum autorisé, soit 1/3 de son salaire, sur une durée de 15ans à 30ans en général. Cela donne le prix total payé par un acheteur, intérêts compris. Et donc, c'est là qu'interviennent les taux d'intérêts. En effet, plus les taux seront élevés, et plus la part du capital remboursé baisse par rapport aux intérêts. Ainsi, le prix affiché de l'immobilier varie en fonction des taux, toutes choses étant égales par ailleurs.
Factuellement, ce qu'il faut retenir pour fixer objectivement le prix tient en 2 paramètres:
- Le salaire moyen de la population;
- Les taux d'intérêts;
Mais ce n'est pas suffisant.
Et un peu plus loin: "L’immobilier ne doit pas être appréhendé comme la Bourse, où ce sont les cours qui déterminent l’achat, disent les conseillers en gestion de patrimoine. De fait, ceux qui ont acheté des logements en 1990, au moment où les prix étaient au plus haut, ont parfois doublé leur capital quinze ans plus tard. Et ce malgré la crise du milieu de la décennie 90, qui avait vu la valeur de certains biens chuter de près de 40% (notamment sur la Côte d’Azur). Cela ne veut pas dire que cette situation se reproduira pour les acquéreurs d’aujourd’hui. L’idée de longue durée est toutefois primordiale pour sécuriser un investissement immobilier. " peut-on lire sur investir (article à l'adresse: http://blogpatrimoine.investir.fr/2007/11/immobilier-loca.html):
Voilà la réalité: Les prix ont chuté de 40% (en euros courant), donc au moins 50% en Euros constant (retraités de l'inflation. C'est d'ailleurs cette baisse qui a permis une si forte remontée ces dernières années. Comment une baisse aussi importante peut-elle ariver, et comment se déclenche-t-elle ?
Et bien c'est exactement comme en Bourse... Un acheteur ne va pas regarder son salaire ou les taux: il cherche à se loger avant tout. D'ailleurs, si le marché de l'immobilier n'était pas un marché de pénurie (plus d'acheteurs que de vendeurs), il s'écroulerait tout simplement. Même lorsque le prix était au plus bas, il y avait des manques de logements: c'est une donnée constante de ce marché (et c'est la majeure différence avec les actions, sinon, c'est un marché en tous points similaire). Donc que se passe-t-il dans la tête de l'acheteur ? Il regarde toujours le passé récent. Et là, il voit que l'immobilier a monté depuis 10ans, de presque 10% par an. Il se dit: "c'est trop cher" en premier lieu. Puis il constate que les prix continuent à monter, et finit par craquer. Il se dit que ça va encore monter, et que de toutes façons, il ne va pas rester locataire à vie ! (surtout avec les propos actuel poussant les gens à devenir propriétaire par "subvention" fiscales). Il se lance donc dans l'achat... à un prix supérieur, montrant ainsi à ceux de son entourage (ceux qui n'avaient pas acheté) qu'ils ont eu tord ! A leur tour, ceux ci vont finir par acheter. Ce processus se poursuit jusqu'à ce que ce ne soit absolument plus possible pour personne d'acheter, tellement les prix sont élevés (remboursement sur 40ans...). La hausse entraine la hausse dit-on en Bourse. C'est exactement pareil pour l'immobilier.
Actuellement, on assiste, sinon à un début de baisse, du moins à un alongement des délais de vente. C'est révélateur du fait que les prix sont au maximum: Les acheteurs veulent bien sûr toujours acheter (cf ci dessus), mais n'en ont plus les moyens. Il devient alors de plus en plus difficile de vendre. Et là, les prix vont commencer à baisser. Pas partout, ni uniformément ! Les premiers biens à baisser vont être les biens mal placés, éloignés (surtout avec le pétrole cher !!), sombre, ... Bref, ceux qui ont des défauts. Puis viendront les biens normaux qui doivent être vendus (succession, divorce, perte d'emploi, ...). Là, la psychologie des acheteurs risque de changer, sauf s'il y a un soutien. Actuellement toute la presse vient au secours de l'immobilier en disant "ça ne va pas baisser", ou encore "c'est ponctuel". Mais cela a ses limites. La baisse s'enclenchera si les deux paramètres ci-dessus le décident, car on est arrivé au maximum du supportable. Les salaires ? Ils ne risquent pas d'augmenter en France, avec une croissance si faible, cela semble impossible. Les taux ? Oui, voilà la clef ! S'ils montent (c'est ce qui arrive, et continuera d'arriver avec la reprise de l'inflation), fatalement les prix baisseront (voir premier paragraphe). Et là, la psychologie des acheteurs changera progressivement. Ils veront les prix baisser. Les moins forts achèteront à la première baisse venue, trop content d'avoir eu un rabais. Puis le diront à leur voisin... Celui ci voudra aussi sa propre baisse: "on ne va pas être plus bête que lui", et demanderont aussi un rabais... Et de proche en proche, les prix baisseront grâce aux acheteurs qui feront pression sur les vendeurs. Ensuite, dans la mémoire collective, on aura en tête que la baisse "ne peut que se produire", et à leur tour, les vendeurs baisseront leurs prétention, de peur de devoir vendre moins cher demain. Et e processus se poursuivra jusqu'à un point bas, quelques années suivantes, quand les prix seront vraiment bas, et que quelques malins reviendront sur le marché et inverseront la tendance de nouveau. Le point bas n'est jamais 0 !! Il peut par contre descendre à un remboursement sur 10ans en se basant sur le salaire moyen de la population.
Un troisième paramètre intervient donc:
- La psychologie des acheteurs.
Au final, on peut considérer que le prix de l'immobilier total (Intérêt+Capital) varie entre "10ans" et "30ans" de remboursement. Ceci en prix facial correspond à un écard de -50% ou +100%.