Immobilier. Cas d'école.
Voici un exemple typique de question qu'on peut se poser: Faut-il acheter le logement que l'on occupe en locataire ? Bien sûr, la réponse diffère suivant le prix du loyer, mais voici un cas concrêt pioché sur un forum que je reproduis ici:
"Achat de ma résidence principale. 10:20 25/06/08
Je souhaiterais avoir vos conseils / avis sur le financement de l'achat de ma résidence principale située dans le Vaucluse (84) qui interviendra dans les prochaines semaines.
Bien :
- maison de plain-pied de 106 m² habitable avec un terrain de 680 m²,
- date de construction : 1960,
- locataire de ce logement depuis 2001 avec un loyer mensuel de 800 €,
- coût total d'acquisition de 215 123 € (= prix de la maison + frais de notaire + frais de cautionnement) avec un compromis de vente devrait être signé en juillet 2008.
Patrimoine et données financières :
- 2 livrets LEP : 10 000 €,
- plan d'épargne entreprise : 16 000 €,
- assurance-vie (contrat ouvert en octobre 2005) : 80 000 €,
- actions : 6 000 €,
- parts de SCPI acquises en avril 2007 pour un montant de 25 000 € financées à 100% par un emprunt d'une durée de 7 ans avec un remboursement mensuel de 339 € et un dividende trimestriel de 397 €,
- marié avec 4 jeunes enfants (9 - 8 - 5 - 3 ans),
- revenu global net 2007 : 41 000 €,
- taux d'imposition : 5.5 %.
Mon plan de financement est le suivant :
- apport personnel : 50 600 €
- prêt 1% patronal : 11 200 € sur 15 ans avec TEG de 1.96% et des mensualités de 71.76 €
- prêt taux zéro : 19 875 € sur 6 ans avec des mensualités de 281.01 €
- prêt principal : 133 448 € avec un taux nominal de 4.83% sur 18 ans et 10 mois avec des mensualités - hors assurances - de 600 € sur 6 ans, de 1 060 € sur 4 ans, de 1 130 € sur 5 ans et de 1 194 € sur 3 ans et 10 mois. Le coût total des intérêts est de 83 377 € et cette proposition émane de la BNPPARIBAS avec des taux effectifs depuis le 23 juin 2008. Cette banque ne m'applique pas de frais de dossier et pas de pénalités en cas de remboursement anticipé.
Je compte souscrire la formule 3 "décès - PTIA - ITT - IPT - IPP" de l'assurance CARDIF avec une quotité de 100% sur me tête pour mon prêt principal et le coût me revient à 6 063 € ... soit un taux moyen annuel de 0.24% sur le capital emprunté.
Après la signature de l'acte de vente définitif, je souscrirai un prêt 1% patronal pass-travaux de 8 000 € sur 10 ans avec un TEG de 1.96% et des mensualités de 73.43 €. Il me restera 60 000 € disponible au sein de mon patrimoine pour envisager des travaux d'aménagement de combles pour un montant total de 68 000 €.
Mon revenu mensuel net s'élèvera à 3 500 € à partir du 1er juillet 2008, mon épouse touche une indemnité mensuelle d'élue conseillère municipale de 600 € et la CAF nous verse 585 € par mois.
Voici mes questions : que pensez-vous de la proposition de la BNPPARIBAS ? que pensez-vous de l'assurance CARDIF ? Emprunteriez-vous un petit peu plus (env. 10 000 €) pour disposer d'une enveloppe supérieure pour les travaux ? faut-il forcément disposer d'une offre de prêt d'une banque concurrente pour faire baisser le taux de la proposition qui m'intéresse ?
Merci d'avance pour vos réponses. "
De l'énoncé, nous ne retiendrons que les données qui nous intéresse pour l'étude du cas, à savoir la comparaison locataire/propriétaire.
Données en location:
- Loyer de 800€/mois. (rapporté au prix de 215123€ de la maison, cela fait un "rendement brut" pour le propriétaire actuel de 800*12-1000€(Taxe fonccière)=8600€ soit 4% brut, avant impots, travaux,...).
Données en acquisition:
- Prix d'achat de 215.123€, remboursé en 19 ans comme suit:
* Apport de 50.600€
* Prêt patronal: 11.200€ (71.76€/mois sur 15 ans)
* Prêt 0%: 19.875€ (281.01€ sur 6ans)
* Prêt principal: 133.448€ (600€ an 1 à 6; 1060 an 7 à 10; 1130 an 11 à 15; 1194 an 16 à 19ans)
* Assurance prêt principal: 6063€
- Taxe foncière (estimée): 1000€
- Travaux (estimation): 1%/an, soit 2150€ (sur 19 ans, cela fait 40.850€, soit moins que les travaux d'aménagements prévu de 68000€: l'hypothèse de 1%/an est donc "conservatrice", et notre futur propriétaire aura probablement plus de frais)
On peut résumer dans un tableau:
A partir de l'année 20, le locatare est "déficitaire", puisqu'il doit payer 800*12, alors que le propriétaire ne doit que 3150€ (Taxe foncière et travaux estimés), soit 6450€ de différence par an en faveur du propriétaire pour la 20ième année. Par contre, le locataire qui a placé son capital à 3% récupère 8152€ d'intérêt, ce qui couvre plus que largement le différentiel, et au final, le locataire accroit encore son capital de 1702€ par rapport au propriétaire.
En résumé, il vaut mieux conseiller à cette personne de rester locataire, ou de faire nettement baisser le prix d'achat qui est bien trop élevé suivant les calculs. Le rendement financier de 3%/an du locataire est extrêmement conservateur, et malgré cela, l'acheteur serait déficitaire par rapport à sa situation actuelle.
"Achat de ma résidence principale. 10:20 25/06/08
Je souhaiterais avoir vos conseils / avis sur le financement de l'achat de ma résidence principale située dans le Vaucluse (84) qui interviendra dans les prochaines semaines.
Bien :
- maison de plain-pied de 106 m² habitable avec un terrain de 680 m²,
- date de construction : 1960,
- locataire de ce logement depuis 2001 avec un loyer mensuel de 800 €,
- coût total d'acquisition de 215 123 € (= prix de la maison + frais de notaire + frais de cautionnement) avec un compromis de vente devrait être signé en juillet 2008.
Patrimoine et données financières :
- 2 livrets LEP : 10 000 €,
- plan d'épargne entreprise : 16 000 €,
- assurance-vie (contrat ouvert en octobre 2005) : 80 000 €,
- actions : 6 000 €,
- parts de SCPI acquises en avril 2007 pour un montant de 25 000 € financées à 100% par un emprunt d'une durée de 7 ans avec un remboursement mensuel de 339 € et un dividende trimestriel de 397 €,
- marié avec 4 jeunes enfants (9 - 8 - 5 - 3 ans),
- revenu global net 2007 : 41 000 €,
- taux d'imposition : 5.5 %.
Mon plan de financement est le suivant :
- apport personnel : 50 600 €
- prêt 1% patronal : 11 200 € sur 15 ans avec TEG de 1.96% et des mensualités de 71.76 €
- prêt taux zéro : 19 875 € sur 6 ans avec des mensualités de 281.01 €
- prêt principal : 133 448 € avec un taux nominal de 4.83% sur 18 ans et 10 mois avec des mensualités - hors assurances - de 600 € sur 6 ans, de 1 060 € sur 4 ans, de 1 130 € sur 5 ans et de 1 194 € sur 3 ans et 10 mois. Le coût total des intérêts est de 83 377 € et cette proposition émane de la BNPPARIBAS avec des taux effectifs depuis le 23 juin 2008. Cette banque ne m'applique pas de frais de dossier et pas de pénalités en cas de remboursement anticipé.
Je compte souscrire la formule 3 "décès - PTIA - ITT - IPT - IPP" de l'assurance CARDIF avec une quotité de 100% sur me tête pour mon prêt principal et le coût me revient à 6 063 € ... soit un taux moyen annuel de 0.24% sur le capital emprunté.
Après la signature de l'acte de vente définitif, je souscrirai un prêt 1% patronal pass-travaux de 8 000 € sur 10 ans avec un TEG de 1.96% et des mensualités de 73.43 €. Il me restera 60 000 € disponible au sein de mon patrimoine pour envisager des travaux d'aménagement de combles pour un montant total de 68 000 €.
Mon revenu mensuel net s'élèvera à 3 500 € à partir du 1er juillet 2008, mon épouse touche une indemnité mensuelle d'élue conseillère municipale de 600 € et la CAF nous verse 585 € par mois.
Voici mes questions : que pensez-vous de la proposition de la BNPPARIBAS ? que pensez-vous de l'assurance CARDIF ? Emprunteriez-vous un petit peu plus (env. 10 000 €) pour disposer d'une enveloppe supérieure pour les travaux ? faut-il forcément disposer d'une offre de prêt d'une banque concurrente pour faire baisser le taux de la proposition qui m'intéresse ?
Merci d'avance pour vos réponses. "
De l'énoncé, nous ne retiendrons que les données qui nous intéresse pour l'étude du cas, à savoir la comparaison locataire/propriétaire.
Données en location:
- Loyer de 800€/mois. (rapporté au prix de 215123€ de la maison, cela fait un "rendement brut" pour le propriétaire actuel de 800*12-1000€(Taxe fonccière)=8600€ soit 4% brut, avant impots, travaux,...).
Données en acquisition:
- Prix d'achat de 215.123€, remboursé en 19 ans comme suit:
* Apport de 50.600€
* Prêt patronal: 11.200€ (71.76€/mois sur 15 ans)
* Prêt 0%: 19.875€ (281.01€ sur 6ans)
* Prêt principal: 133.448€ (600€ an 1 à 6; 1060 an 7 à 10; 1130 an 11 à 15; 1194 an 16 à 19ans)
* Assurance prêt principal: 6063€
- Taxe foncière (estimée): 1000€
- Travaux (estimation): 1%/an, soit 2150€ (sur 19 ans, cela fait 40.850€, soit moins que les travaux d'aménagements prévu de 68000€: l'hypothèse de 1%/an est donc "conservatrice", et notre futur propriétaire aura probablement plus de frais)
On peut résumer dans un tableau:
| Année | Propriétaire | Propriétaire | Locataire | Locataire | Locataire |
| Dépense | Cumul | Dépense | Delta épargné | Intérêts (3%) | |
| A "T0" (achat) | 50.600€+6063€ | 56663 | 0 | 56663 | 45676.68 |
| année 1 | 3150+(71.76+281.01+600)*12 | 14583.24 | 800*12 | 4983.24 | 3754.90 |
| année 2 | 3150+(71.76+281.01+600)*12 | 14583.24 | 800*12 | 4983.24 | 3500.39 |
| année 3 | 3150+(71.76+281.01+600)*12 | 14583.24 | 800*12 | 4983.24 | 3253.30 |
| année 4 | 3150+(71.76+281.01+600)*12 | 14583.24 | 800*12 | 4983.24 | 3013.40 |
| année 5 | 3150+(71.76+281.01+600)*12 | 14583.24 | 800*12 | 4983.24 | 2780.49 |
| année 6 | 3150+(71.76+281.01+600)*12 | 14583.24 | 800*12 | 4983.24 | 2554.36 |
| année 7 | 3150+(71.76+1060)*12 | 16731.12 | 800*12 | 7131.12 | 3341.17 |
| année 8 | 3150+(71.76+1060)*12 | 16731.12 | 800*12 | 7131.12 | 3036.15 |
| année 9 | 3150+(71.76+1060)*12 | 16731.12 | 800*12 | 7131.12 | 2740.02 |
| année 10 | 3150+(71.76+1060)*12 | 16731.12 | 800*12 | 7131.12 | 2452.51 |
| année 11 | 3150+(71.76+1130)*12 | 17571.12 | 800*12 | 7971.12 | 2429.38 |
| année 12 | 3150+(71.76+1130)*12 | 17571.12 | 800*12 | 7971.12 | 2126.46 |
| année 13 | 3150+(71.76+1130)*12 | 17571.12 | 800*12 | 7971.12 | 1832.35 |
| année 14 | 3150+(71.76+1130)*12 | 17571.12 | 800*12 | 7971.12 | 1546.81 |
| année 15 | 3150+(71.76+1130)*12 | 17571.12 | 800*12 | 7971.12 | 1269.59 |
| année 16 | 3150+1194*12 | 17478 | 800*12 | 7878 | 988.76 |
| année 17 | 3150+1194*12 | 17478 | 800*12 | 7878 | 730.50 |
| année 18 | 3150+1194*12 | 17478 | 800*12 | 7878 | 479.77 |
| année 19 | 3150+1194*10 | 15090 | 800*12 | 5490 | 164.70 |
| Bilan | Une maison de valeur 215.123€ | ... ou un capital: | 271.738 | =184066.52 | +87671.69 |
A partir de l'année 20, le locatare est "déficitaire", puisqu'il doit payer 800*12, alors que le propriétaire ne doit que 3150€ (Taxe foncière et travaux estimés), soit 6450€ de différence par an en faveur du propriétaire pour la 20ième année. Par contre, le locataire qui a placé son capital à 3% récupère 8152€ d'intérêt, ce qui couvre plus que largement le différentiel, et au final, le locataire accroit encore son capital de 1702€ par rapport au propriétaire.
En résumé, il vaut mieux conseiller à cette personne de rester locataire, ou de faire nettement baisser le prix d'achat qui est bien trop élevé suivant les calculs. Le rendement financier de 3%/an du locataire est extrêmement conservateur, et malgré cela, l'acheteur serait déficitaire par rapport à sa situation actuelle.