Immobilier. Cas d'école.

Publié le par gigi

Voici un exemple typique de question qu'on peut se poser: Faut-il acheter le logement que l'on occupe en locataire ? Bien sûr, la réponse diffère suivant le prix du loyer, mais voici un cas concrêt pioché sur un forum que je reproduis ici:

"Achat de ma résidence principale.
    10:20 25/06/08
Je souhaiterais avoir vos conseils / avis sur le financement de l'achat de ma résidence principale située dans le Vaucluse (84) qui interviendra dans les prochaines semaines.

Bien :
- maison de plain-pied de 106 m² habitable avec un terrain de 680 m²,
- date de construction : 1960,
- locataire de ce logement depuis 2001 avec un loyer mensuel de 800 €,
- coût total d'acquisition de 215 123 € (= prix de la maison + frais de notaire + frais de cautionnement) avec un compromis de vente devrait être signé en juillet 2008.

Patrimoine et données financières :
- 2 livrets LEP : 10 000 €,
- plan d'épargne entreprise : 16 000 €,
- assurance-vie (contrat ouvert en octobre 2005) : 80 000 €,
- actions : 6 000 €,
- parts de SCPI acquises en avril 2007 pour un montant de 25 000 € financées à 100% par un emprunt d'une durée de 7 ans avec un remboursement mensuel de 339 € et un dividende trimestriel de 397 €,
- marié avec 4 jeunes enfants (9 - 8 - 5 - 3 ans),
- revenu global net 2007 : 41 000 €,
- taux d'imposition : 5.5 %.

Mon plan de financement est le suivant :
- apport personnel : 50 600 €
- prêt 1% patronal : 11 200 € sur 15 ans avec TEG de 1.96% et des mensualités de 71.76 €
- prêt taux zéro : 19 875 € sur 6 ans avec des mensualités de 281.01 €
- prêt principal : 133 448 € avec un taux nominal de 4.83% sur 18 ans et 10 mois avec des mensualités - hors assurances - de 600 € sur 6 ans, de 1 060 € sur 4 ans, de 1 130 € sur 5 ans et de 1 194 € sur 3 ans et 10 mois. Le coût total des intérêts est de 83 377 € et cette proposition émane de la BNPPARIBAS avec des taux effectifs depuis le 23 juin 2008. Cette banque ne m'applique pas de frais de dossier et pas de pénalités en cas de remboursement anticipé.

Je compte souscrire la formule 3 "décès - PTIA - ITT - IPT - IPP" de l'assurance CARDIF avec une quotité de 100% sur me tête pour mon prêt principal et le coût me revient à 6 063 € ... soit un taux moyen annuel de 0.24% sur le capital emprunté.

Après la signature de l'acte de vente définitif, je souscrirai un prêt 1% patronal pass-travaux de 8 000 € sur 10 ans avec un TEG de 1.96% et des mensualités de 73.43 €. Il me restera 60 000 € disponible au sein de mon patrimoine pour envisager des travaux d'aménagement de combles pour un montant total de 68 000 €.

Mon revenu mensuel net s'élèvera à 3 500 € à partir du 1er juillet 2008, mon épouse touche une indemnité mensuelle d'élue conseillère municipale de 600 € et la CAF nous verse 585 € par mois.

Voici mes questions : que pensez-vous de la proposition de la BNPPARIBAS ? que pensez-vous de l'assurance CARDIF ? Emprunteriez-vous un petit peu plus (env. 10 000 €) pour disposer d'une enveloppe supérieure pour les travaux ? faut-il forcément disposer d'une offre de prêt d'une banque concurrente pour faire baisser le taux de la proposition qui m'intéresse ?

Merci d'avance pour vos réponses. "

De l'énoncé, nous ne retiendrons que les données qui nous intéresse pour l'étude du cas, à savoir la comparaison locataire/propriétaire.

Données en location:
- Loyer de 800€/mois. (rapporté au prix de 215123€ de la maison, cela fait un "rendement brut" pour le propriétaire actuel de 800*12-1000€(Taxe fonccière)=8600€ soit 4% brut, avant impots, travaux,...).

Données en acquisition:
- Prix d'achat de 215.123€, remboursé en 19 ans comme suit:
  * Apport de 50.600€
  * Prêt patronal: 11.200€ (71.76€/mois sur 15 ans)
  * Prêt 0%: 19.875€ (281.01€ sur 6ans)
  * Prêt principal: 133.448€ (600€ an 1 à 6; 1060 an 7 à 10; 1130 an 11 à 15; 1194 an 16 à 19ans)
  * Assurance prêt principal: 6063€
- Taxe foncière (estimée): 1000€
- Travaux (estimation): 1%/an, soit 2150€ (sur 19 ans, cela fait 40.850€, soit moins que les travaux d'aménagements prévu de 68000€: l'hypothèse de 1%/an est donc "conservatrice", et notre futur propriétaire aura probablement plus de frais)
On peut résumer dans un tableau:
Année Propriétaire Propriétaire Locataire Locataire Locataire
  Dépense Cumul Dépense Delta épargné Intérêts (3%)
A "T0" (achat) 50.600€+6063€ 56663 0 56663 45676.68
année 1 3150+(71.76+281.01+600)*12 14583.24 800*12 4983.24 3754.90
année 2 3150+(71.76+281.01+600)*12 14583.24 800*12 4983.24 3500.39
année 3 3150+(71.76+281.01+600)*12 14583.24 800*12 4983.24 3253.30
année 4 3150+(71.76+281.01+600)*12 14583.24 800*12 4983.24 3013.40
année 5 3150+(71.76+281.01+600)*12 14583.24 800*12 4983.24 2780.49
année 6 3150+(71.76+281.01+600)*12 14583.24 800*12 4983.24 2554.36
année 7 3150+(71.76+1060)*12 16731.12 800*12 7131.12 3341.17
année 8 3150+(71.76+1060)*12 16731.12 800*12 7131.12 3036.15
année 9 3150+(71.76+1060)*12 16731.12 800*12 7131.12 2740.02
année 10 3150+(71.76+1060)*12 16731.12 800*12 7131.12 2452.51
année 11 3150+(71.76+1130)*12 17571.12 800*12 7971.12 2429.38
année 12 3150+(71.76+1130)*12 17571.12 800*12 7971.12 2126.46
année 13 3150+(71.76+1130)*12 17571.12 800*12 7971.12 1832.35
année 14 3150+(71.76+1130)*12 17571.12 800*12 7971.12 1546.81
année 15 3150+(71.76+1130)*12 17571.12 800*12 7971.12 1269.59
année 16 3150+1194*12 17478 800*12 7878 988.76
année 17 3150+1194*12 17478 800*12 7878 730.50
année 18 3150+1194*12 17478 800*12 7878 479.77
année 19 3150+1194*10 15090 800*12 5490 164.70
Bilan Une maison de valeur 215.123€ ... ou un capital: 271.738 =184066.52 +87671.69

A partir de l'année 20, le locatare est "déficitaire", puisqu'il doit payer 800*12, alors que le propriétaire ne doit que 3150€ (Taxe foncière et travaux estimés), soit 6450€ de différence par an en faveur du propriétaire pour la 20ième année. Par contre, le locataire qui a placé son capital à 3% récupère 8152€ d'intérêt, ce qui couvre plus que largement le différentiel, et au final, le locataire accroit encore son capital de 1702€ par rapport au propriétaire.

En résumé, il vaut mieux conseiller à cette personne de rester locataire, ou de faire nettement baisser le prix d'achat qui est bien trop élevé suivant les calculs. Le rendement financier de 3%/an du locataire est extrêmement conservateur, et malgré cela, l'acheteur serait déficitaire par rapport à sa situation actuelle.

Publié dans Décryptage

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Raph/steph 28/06/2008 08:58

Bonjour , et encore merci pour toute ces analyses.

2 ou 3 questions me viennent en tête:

cas ou on paie cash

cas ou la vie fait que l'on rencontre des difficultés financières

Et en pratique , autour de vous , quels sont les personnes qui s'en sortent le mieux , locataire ou propriétaire ,

le fait d avoir plus de revenu à placer , ne risque t il pas de pousser à la dépense ?

enfin bon vous aurez compris que cela reste du cas par cas , en fonction du bien , du caractère , et de ce que nous réserve la vie.

n est il pas raisonnable de protéger au moins notre toit ,

Bon tout ceci est à prendre entre parenthèse , je suis loin de connaitre toutes les données du problème.

En vous souhaitant une très bonne journée à toutes et à tous.

gigi 28/06/2008 09:54


L'achat immobilier est souvent "affectif", sans rapport avec le coût du capital utilisé. Mais vous avez raison : il vaut mieux être propriétaire, car cela pousse à placer l'argent (les
remboursement bancaires sont forcés) que l'on aurait sinon tendance à dépenser bien vite autrement. Pourtant, en raisonnant factuellement, ce n'est pas le meilleur placement, l'exemple le prouve,
mais il faut pour cela s'abstreindre à une discipline de fer pour placer tous les mois l'argent correspondant à la différence locataire/propriétaire....ce que peu de gens sont capable de
faire ! En effet, du jour au lendemain, on peut être tenté d'arrêter de placer l'écart, alors qu'il est si facile de dépenser, car on est maître à bord de son capital.... Quand on a un crédit, la
question ne se pose jamais: A qui viendrait l'idée de ne pas payer une traite à la banque ?

Seul problème du locataire: il perd son logement si le propriétaire veut le récupérer. Si on pouvait être assuré de ne pas se faire mettre à la porte si on paye tous les mois son loyer, alors
aucune question ne se poserait: la location serait le meilleur choix.


Phoenix 27/06/2008 15:31

Bonjour,

Votre analyse est (encore une fois) très intéressante. Mais il y a deux points qui semblent absents et qui serait peut être intéressant de joindre à votre analyse. L'évolution sectorielle du prix de l'immobilier et les "défiscalisations" possibles "offertes" par notre cher gouvernement. Je ne m'avance pas plus car mes connaissances dans le domaine sont limitées :)

gigi 27/06/2008 20:52


Merci pour le compliment. 8-)
- Le prix de l'immobilier est dépendant des salaires. En gros, tout le monde veut être propriétaire, et les prix à la hausse sont limités par les banques, à 33% de remboursement sur une durée
de 30 ou 40ans. C'est une constante. Au plus bas, l'immobilier vallait 4ans de salaire brut. Il en vaut aujourd'hui plus de 10 !! La moyenne est autour de 5/6ans. Autant dire que le marché est
largement sur-évalué.
- Les défiscalisations sont "nulles" dans le cas d'un achat pour se loger. Le gouvernement veut orienter les placements financiers vers le logement, mais dans le cas d'un achat pour habiter, il
n'existe pas de "carotte". Et tans mieux ! Sans cela, non seulement cela coûterait à l'Etat (donc à la collectivité), mais cela pousserait les propriétaire à demander plus cher, et donc
favoriserait la hausse des prix. C'est d'ailleurs ce qui se passe dans le neuf: les prix sont abusifs, car les défiscalisations sont monnaie courante. Or on constate que ce sont les vendeurs qui
empochent la prime, en surfacturant les biens...


anonyme 27/06/2008 13:30

l'hypothèse d'un loyer constant sur 20 ans n'est pas tellement crédible.

gigi 27/06/2008 20:55


Le loyer est constant. Il ne fait que suivre l'augmentation du coût de la vie, en moyenne. Aussi, nous avons raisonné en "euros de 2008". Personne ne connait l'inflation future, et il serait
illusoire de donner une évolution, même estimée. Aussi, il est plus comode pour la compréhension de raisonner en "euros d'aujourd'hui".

Juste pour info, en ce moment, un euro de 2008, c'est environ un franc de l'année 1968.